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Interdiction de posséder des animaux dans un logement
Le bail type produit par le Tribunal administratif du logement ou TAL (anciennement connu sous le nom de Régie du logement) prévoit, à sa section E intitulée « Services et conditions », la possibilité pour un propriétaire de donner – ou non – à son locataire le droit de garder un ou des animaux au moyen d’une case à cocher. À côté de cette case, il y a également la possibilité d’ajouter des précisions, par exemple relativement aux types d’animaux permis, à leur nombre, ou encore aux conditions auxquelles ils sont permis. Une interdiction de posséder des animaux peut également figurer dans les règlements internes de l’immeuble, qui sont considérés comme faisant partie intégrante du bail et dont le propriétaire doit fournir une copie au locataire avant la signature de celui-ci.
Pour que la clause interdisant les animaux soit valide, elle doit être claire. Elle doit être inscrite dans le bail ou communiquée verbalement. S’il n’y a pas de clause qui interdit les animaux, le propriétaire ne peut pas empêcher la présence d’animaux, sauf si l’animal cause un préjudice en dégradant le logement ou en dérangeant les autres locataires. Si la clause interdit seulement un type d’animal, par exemple les chiens, il est possible de conclure que les autres types d’animaux, par exemple les chats ou les lapins, ne sont pas interdits.
Validité
En principe, les clauses qui interdisent aux locataires d’un logement résidentiel de posséder des animaux sont valides. En effet, de telles clauses ne sont pas considérées par les tribunaux comme étant déraisonnables ou abusives en soi. Elles n’ont pas non plus été jugées contraires à la Charte canadienne des droits et libertés ou à la Charte des droits et libertés de la personne québécoise, pourvu qu’elles ne visent pas un groupe particulier d’individus (par exemple les aînés ou les personnes en situation de handicap). Ainsi, un propriétaire est libre d’inclure une telle clause dans un bail locatif ou dans le règlement de l’immeuble. Le cas échéant, le locataire sera en principe tenu de la respecter, du moment qu’il y a consenti librement lors de la signature du bail.
Exceptions possibles
Il existe plusieurs exceptions possibles à la validité des clauses interdisant les animaux :
— Les animaux d’assistance. Les animaux d’assistance aident une personne à surmonter un handicap, par exemple un chien guide pour une personne aveugle. Une clause interdisant un animal d’assistance sera toujours jugée contraire à la Charte des droits et libertés de la personne.
— Les animaux utilisés à des fins de zoothérapie. La preuve doit cependant établir, de manière convaincante et étoffée, que l’animal est essentiel à la santé et au bien-être du locataire, par exemple en démontrant que les soins de zoothérapie fournis par l’animal en question sont prescrits par un professionnel de la santé. Il est important également de souligner que la jurisprudence est très divisée au sujet de la validité de cette possible exception. Les détails factuels en l’espèce seront par conséquent déterminants.
— Lorsque le propriétaire fait preuve d’une tolérance généralisée et constante à l’égard des animaux. Si, par exemple, le propriétaire permet à plusieurs autres locataires du même immeuble d’avoir des animaux pendant une longue période, l’application soudaine de la clause pourrait alors être jugée abusive. La preuve doit cependant être très convaincante.
Tolérance et renonciation
Si le propriétaire et son locataire signent un bail résidentiel qui comporte une clause interdisant les animaux, mais que le propriétaire, pour une raison ou une autre, tolère la présence de l’animal pour une certaine période, cela ne rend pas, en principe, la clause invalide ou inapplicable. Par conséquent, le propriétaire peut décider, à n’importe quel moment, d’appliquer la clause. Le fait que pendant cette période de tolérance, l’animal n’ait pas causé de dommages ni de préjudice n’est pas un argument qui puisse empêcher l’exercice de la clause. Si le propriétaire souhaite effectivement renoncer à son droit d’appliquer une telle clause, il doit le faire de façon claire et sans équivoque, idéalement par écrit.
Cependant, dans le cas où le propriétaire tolère la présence d’animaux de manière généralisée et constante, par exemple, en permettant à plusieurs locataires du même immeuble d’avoir des animaux, au vu et au su de tous, pendant une longue période, l’application soudaine de la clause pourrait alors être jugée abusive. Ce scénario demeure néanmoins une exception et le locataire devra fournir une preuve très convaincante pour empêcher l’application de la clause interdisant les animaux.
Application de la clause
Si un propriétaire veut forcer l’application d’une clause interdisant les animaux, il doit faire appel au Tribunal administratif du logement. En d’autres termes, pour forcer un locataire à se départir de son animal, le propriétaire doit nécessairement déposer une demande à cet effet au TAL. Ainsi, le locataire reste en possession de son animal en attendant le jugement final du TAL. En aucun cas le propriétaire ne peut physiquement expulser l’animal du logement; ceci serait considéré comme du vol.
Si le propriétaire décide d’intenter un recours devant le TAL, il doit en aviser formellement le locataire et lui fournir une copie de sa demande. Le TAL fera ensuite parvenir aux deux parties une convocation indiquant la date et l’heure de l’audition.
Un propriétaire qui souhaite absolument expulser l’animal d’un locataire dont le bail comporte une clause d’interdiction a deux options. Premièrement, il peut demander au TAL de résilier le bail afin de forcer le locataire à déménager. Toutefois, le Tribunal n’avalisera la demande que si le propriétaire parvient à démontrer que les occupants de l’immeuble, ou lui-même, subissent un préjudice sérieux en raison de la présence de l’animal. Sa deuxième option consiste à demander au TAL l’exécution en nature de la clause d’interdiction, c’est-à-dire ordonner au locataire de se départir de son animal. Dans ce cas, l’existence d’un préjudice sérieux n’a pas à être établie.
Il faut savoir que le TAL tend généralement à respecter les clauses interdisant les animaux et à exiger leur application. Cependant, chaque dossier est unique et sera traité selon les circonstances particulières de la situation. Pour réussir à contester le recours d’un propriétaire visant à faire appliquer une clause interdisant les animaux, le locataire devra démontrer que ce recours est abusif, déraisonnable ou encore entrepris dans le but de lui nuire.
Pour des informations supplémentaires, veuillez vous référer aux sites Web suivants :
— Éducaloi
— Tribunal administratif du logement
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